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Le démembrement de propriété est une technique fiscale avantageuse mais complexe, impliquant la transmission de la nue-propriété d’un bien immobilier tout en conservant l’usufruit. Cette stratégie peut permettre de réduire significativement les droits de succession, comme l’a notamment fait Françoise Hardy en transmettant la nue-propriété de son bien à son fils Thomas Dutronc.
Dans le cas de Gérard, qui a acquis un terrain à bâtir pour y construire sa future maison de retraite, le démembrement de propriété s’est révélé être une solution fiscale avantageuse. En faisant don de la nue-propriété du terrain à sa fille, Gérard a pu transmettre une partie de la valeur du bien à moindre coût en termes de droits de succession. Lors de son décès, sa fille deviendra pleinement propriétaire de la maison sans avoir à régler de droits supplémentaires au fisc.
Cependant, des précautions doivent être prises lors de la mise en place de ce montage. En effet, l’usufruitier ne peut pas déposer seul le permis de construire et il est essentiel de veiller à ce que les fonds utilisés pour le financement des travaux respectent la répartition de la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété. Des notaires avertissent également que le fisc est de plus en plus vigilant en matière d’abus de droit et de donations déguisées.
Il est essentiel que l’usufruitier utilise le bien à son profit, en l’occupant personnellement ou en percevant des loyers. L’administration veille également à ce que l’usufruitier ne soit pas trop âgé ou en mauvaise santé, et que l’investissement réalisé soit en adéquation avec ses moyens financiers. Dans tous les cas, il est primordial que les améliorations apportées au bien soient sincères et conformes à l’usage personnel de l’usufruitier.
Le démembrement de propriété peut donc se révéler être une stratégie fiscale avantageuse, mais son application nécessite une réflexion approfondie et l’accompagnement de professionnels du droit. En respectant les règles établies et en agissant de manière transparente, il est possible de réduire significativement les droits de succession tout en bénéficiant pleinement du bien transmis.
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