Cela fait déjà plus de 15 ans que le scandale de la société américaine Life Invest Fund 3 a ébranlé le monde du viager. Basée à Fréjus, cette société peu recommandable s’était lancée dans des acquisitions en viager dans la région Provence-Alpes-Côte-d’Azur. Cependant, ses méthodes et ses contrats ne respectaient pas les normes en vigueur dans le domaine du viager, et les garanties offertes étaient insuffisantes. En effet, dans le cadre d’une vente en viager, un capital est versé en une seule fois (appelé le bouquet) en plus d’une rente mensuelle versée à vie au vendeur.
L’affaire de Mme Leteis en est un exemple frappant. En 2009, elle a vendu son appartement de La Ciotat à Life Invest Fund 3, mais la société a rapidement arrêté de verser les rentes convenues. De plus, elle a fait faillite dès 2012, ce qui a entraîné la vente de l’appartement pour seulement 40.000 euros, bien en deçà de sa valeur réelle estimée à plus de 300.000 euros selon le fils de Mme Leteis, Adrien Leteis. Le montant du capital initial versé n’a également pas été précisé.
Aujourd’hui, Adrien Leteis dénonce cette situation comme une escroquerie et un abus de faiblesse organisé, soulignant qu’il n’a jamais pu faire entendre sa voix. Toutefois, certains experts du viager notent que ce cas, bien que dramatique, reste exceptionnel. En effet, la plupart des contrats de vente en viager contiennent une clause résolutoire, qui annule la vente en cas de non-paiement de la rente. Il est donc possible que d’autres victimes de Life Invest Fund 3 aient pu récupérer leur bien à temps et le revendre à un acheteur plus sérieux.
La liquidation judiciaire de l’entreprise ayant acquis le bien constitue une autre difficulté spécifique à cette affaire. En effet, les vendeurs ne sont pas indemnisés en priorité (ce ne sont pas des « créanciers de premier rang »), mais arrivent après l’État et les salariés. Il est donc essentiel de s’assurer que l’acheteur dispose de garanties solides pour indemniser le vendeur en cas de problème. Les notaires doivent également prendre des précautions pour sécuriser ce type de transaction.
Bien que des affaires d’arnaques au viager impliquant des professionnels peu scrupuleux soient encore présentes, elles restent rares. La plupart des sociétés spécialisées dans le viager proposent désormais des contrats protecteurs pour les deux parties, acheteur et vendeur. Il est donc primordial de bien se renseigner et de s’entourer de professionnels compétents avant de se lancer dans une vente en viager.
