L’un des sujets brûlants en matière immobilière qui risque de relancer les débats à l’Assemblée nationale concerne la fiscalité des locations. Actuellement, il est plus avantageux sur le plan fiscal de louer un logement meublé plutôt que vide. Le même constat est valable pour la location courte durée par rapport à la location longue durée, qu’elle soit meublée ou vide. Pour encourager les propriétaires à opter pour la location longue durée et ainsi rassurer principalement les étudiants qui se trouvent en difficulté à chaque rentrée scolaire, la députée Renaissance Annaïg Le Meur et son collègue socialiste Inaki Echaniz prônent un alignement des régimes fiscaux.
Leur proposition de loi a été adoptée à l’Assemblée nationale et au Sénat et attend maintenant l’approbation de la Commission mixte paritaire composée de députés et de sénateurs. Cette décision est vivement attendue par les propriétaires qui estiment que la location longue durée n’est pas du tout rentable en raison des revenus locatifs jugés trop faibles. Ce constat a été confirmé par Annaïg Le Meur qui a récemment publié un rapport sur la fiscalité locative, commandé par l’ancienne Première ministre Élisabeth Borne.
Le risque de pénurie de logements est encore plus préoccupant. En effet, la rentabilité moyenne sur 12 ans (hors plus-value) d’un investissement locatif est deux à trois fois moins élevée pour une location vide que pour une location meublée de courte durée, avec un taux marginal d’impôt sur le revenu à 30% pour la classe moyenne. C’est le constat réalisé par Annaïg Le Meur qui a étudié quatre villes (Annecy, La Rochelle, Montpellier et le 13e arrondissement de Paris) où les appartements de 40 m² sont en concurrence entre les différentes formules de location.
À La Rochelle, par exemple, où 80% des logements sont loués meublés et 72% sont des studios ou des T2, la rentabilité moyenne n’est que d’un peu plus de 1% pour une location nue en régime fiscal réel, contre près de 3% pour une location meublée de courte durée en régime réel. À Annecy, une des villes où la tension locative est la plus forte après Paris et Lyon, selon l’expert en investissement locatif Thierry Vignal, l’écart de rentabilité est également important : 1,3% pour une location vide en régime réel et 3,6% pour une location meublée de courte durée en régime réel.
Pour les ménages très aisés avec un taux marginal d’imposition sur le revenu à 45%, la situation est encore pire. En effet, la rentabilité moyenne d’une location vide en régime de frais réels est soit nulle, voire légèrement négative dans les quatre villes analysées par le rapport parlementaire. À l’inverse, elle s’établit entre 1,7% et 3% pour une location meublée de courte durée selon le régime fiscal choisi (réel ou micro-foncier). Ces ménages, qui pour la plupart possèdent plusieurs biens immobiliers, pourraient décider de ne pas louer leur logement, ce qui réduirait l’offre locative et aggraverait la pénurie de logements. En conséquence, cela accentuerait également la hausse des loyers.
